Zadatek przy zakupie nieruchomości – co naprawdę mówi Kodeks cywilny?
Zakup mieszkania czy domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. W praktyce niemal zawsze wiąże się z podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku. Wokół zadatku narosło jednak wiele mitów – szczególnie wśród osób kupujących nieruchomość na kredyt.
Bardzo często słyszę:
„Jeśli bank nie da mi kredytu, to zadatek przecież musi być zwrócony”.
Niestety – to nie jest prawda, przynajmniej nie automatycznie. Sprawdźmy, co mówi prawo.
Czym jest zadatek według Kodeksu cywilnego?
Podstawą prawną jest art. 394 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z §1 tego przepisu:
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W praktyce oznacza to:
jeśli kupujący nie wykona umowy (np. nie zapłaci ceny) – sprzedający może zatrzymać zadatek,
jeśli sprzedający nie wykona umowy – kupujący może żądać dwukrotności zadatku,
jeśli umowa zostanie wykonana – zadatek zalicza się na poczet ceny,
jeśli umowa rozwiąże się za zgodą stron – zadatek podlega zwrotowi.
Kluczowe jest jedno:
zadatek zabezpiecza wykonanie umowy i ma charakter sankcyjny.
Zadatek a zaliczka – to nie to samo
To częsty błąd.
Zaliczka – podlega zwrotowi, jeśli umowa nie dojdzie do skutku.
Zadatek – podlega zasadom z art. 394 KC i może przepaść.
Jeżeli w umowie zapisano słowo „zadatek”, to nie jest to zaliczka – nawet jeśli strony „myślały inaczej”.
Najczęstszy mit: „Nie dostałem kredytu – zadatek musi być zwrócony”
To przekonanie jest bardzo rozpowszechnione, ale nie wynika z przepisów.
Dlaczego?
Brak uzyskania kredytu to – z punktu widzenia prawa – ryzyko kupującego.
Jeżeli w umowie przedwstępnej nie ma zapisu, że:
zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania kredytu,
oraz że w przypadku odmowy kredytu zadatek podlega zwrotowi,
to brak finansowania oznacza po prostu niewykonanie umowy przez kupującego.
A wtedy zastosowanie ma art. 394 §1 KC – sprzedający może zadatek zatrzymać.
Kiedy zadatek jednak wraca?
Zgodnie z art. 394 §3 KC:
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Zadatek wraca więc gdy:
Strony zgodnie rozwiązują umowę.
Niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
Odpowiedzialność ponoszą obie strony.
W praktyce jednak brak kredytu nie jest traktowany jako okoliczność niezależna, tylko jako ryzyko gospodarcze kupującego.
Jak zabezpieczyć kupującego przy kredycie?
Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, umowa przedwstępna powinna zawierać:
✔ warunek uzyskania kredytu w określonym terminie,
✔ określenie minimalnej kwoty kredytu,
✔ zobowiązanie do złożenia wniosków do banków,
✔ zapis, że w przypadku odmowy kredytu zadatek podlega zwrotowi.
Bez takich zapisów kupujący ponosi pełne ryzyko utraty zadatku.
Przykład z praktyki
Kupujący wpłaca 40 000 zł zadatku.
Składa wnioski do trzech banków. Otrzymuje odmowy.
Nie ma klauzuli kredytowej w umowie.
Efekt:
Sprzedający może zatrzymać 40 000 zł – i jest to zgodne z prawem.
Dlaczego sądy często przyznają rację sprzedającym?
Sądy podkreślają, że:
zadatek ma funkcję dyscyplinującą,
strony są profesjonalnie zobowiązane do przewidywania ryzyka,
brak finansowania to element ryzyka ekonomicznego kupującego.
W orzecznictwie wielokrotnie wskazywano, że jeśli strony nie zastrzegły warunku kredytowego – to nie można go „dopowiadać” po fakcie.
Wnioski dla sprzedających i kupujących
Dla sprzedających:
Zadatek realnie zabezpiecza transakcję.
Chroni przed „blokowaniem” nieruchomości przez niezdecydowanych kupujących.
Dla kupujących:
Nigdy nie podpisuj umowy przedwstępnej bez analizy zapisów dotyczących zadatku.
Jeśli bierzesz kredyt – wpisz warunek kredytowy.
Nie zakładaj, że „bank nie dał, więc zadatek wróci”.
Podsumowanie
Zadatek przy zakupie nieruchomości to nie symboliczna kwota, ale poważne zabezpieczenie prawne wynikające z art. 394 Kodeksu cywilnego.
Brak uzyskania kredytu nie powoduje automatycznie obowiązku zwrotu zadatku.
Decydujące znaczenie ma treść umowy przedwstępnej.
W obrocie nieruchomościami najdroższe są nie mieszkania –
najdroższe są błędne założenia.
Jeśli planujesz zakup na kredyt, warto skonsultować treść umowy z prawnikiem lub doświadczonym specjalistą rynku nieruchomości, zanim wpłacisz kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku.